Especial com kelly Lisita – O necessário conhecimento acerca da evicção nas relações contratuais!

Contrato é o acordo jurídico celebrado entre as partes, é o compromisso hábil a gerar direitos e deveres para ambos contratantes.Temos no âmbito civilista muitos contratos que podem ser bilaterais, unilaterais, gratuitos, onerosos, comutativos, paritários, de adesão, aleatórios, principais, acessórios, reais, enfim, contratos com características diversas. O artigo 104 do Código Civil estipula as condições de validade dos mesmos, que podem ser celebrados formalmente ou não, dispondo ainda a referida lei (Código e outros artigos pertinentes aos contratos) sobre causas de resolução, resilição, extinção e rescisão, como ocorrem e suas consequências.

Na referida esfera temos várias espécies de contratos, tais quais o comodato, o mútuo, a doação, a locação, a compra e venda, a fiança, a venda em consignação, prestação de serviços, enfim inúmeros compromissos que são estabelecidos diariamente por pessoas, algumas com conhecimento apurado acerca de contratos e suas causas e efeitos e outras não tão dotadas de conhecimentos ainda que sejam mínimos acerca do compromisso já, muitas vezes, estabelecido.

Infelizmente é cotidiano ouvir pessoas alegando que não leram o contrato porque a “letra era muito pequena ou o contrato era grande e o tempo era curto e alguns até dizem que a preguiça de ler um contrato imenso foi a responsável pela não análise do referido negócio jurídico”.

É notório que a maioria das divergências ou lides decorrentes dos contratos, são consequências da não leitura dos mesmos ou ainda da não ou má interpretação das condições estabelecidas.O contrato faz lei entre as partes e é documento hábil de reclamação para o poder judiciário, para o cumprimento das obrigações nele previstas, quando um dos contratantes se sente prejudicado.

Toda a relação contratual tem sua peculiar importância e seus diferenciados detalhes, mas fato é que não basta apenas ler tal documento, antes de qualquer coisa é fundamental conhecê-lo para depois concordar com as condições do mesmo.

Existe pois, a possibilidade de algumas intercorrências durante a vigência do contrato e que podem acarretar uma série de preocupações para uma das partes, que em certos casos poderá reclamar seus direitos e em outros, poderá sentir dificuldades em questionar uma cláusula que pensava ser indiferente ao compromisso outrora firmado.

Temos vícios redibitórios e evicção que são pertinentes aos denominados contratos onerosos, que são aqueles que envolvem remuneração como contraprestação. Podemos exemplificar alguns deles: a Compra e Venda, a Locação e a Troca.

Poderia alguém questionar se civilmente existe algum contrato que seja gratuito, e indubitavelmente podemos citar o comodato, que é

o empréstimo do bem infungível, amparado pelo artigo 579 do Código Civil.

A evicção ocorre como já dito anteriormente nos contratos onerosos e pode ser conceituada como a perda total ou parcial da coisa em virtude de sentença judicial.

Exemplificando: se alguém compra uma casa que já estava alienada a outrem, o referido comprador em questão pode vir a sofrer a perda desse imóvel e é justamente essa perda que recebe o nome de evicção e nesse exemplo, a mesma será total.

Vale reforçar o conhecimento no sentido de não poder haver responsabilização do alienante, que é o vendedor nos designados contratos gratuitos, ou seja aqueles em que não há a remuneração como contraprestação.

Muitas dúvidas são suscitadas quando tratamos do assunto em pauta, haja vista ser de suma relevância mencionar que para falarmos sobre direitos de quem perdeu o objeto em decorrência da evicção é necessário analisarmos a boa ou má-fé do evicto.

As partes na evicção são chamadas de evictor, evicto e alienante, sendo o evicto a pessoa que sofre a perda do bem.Pois bem, se o evicto agiu com boa-fé poderá pleitear do alienante o valor pago pelo bem com juros e correção monetária, mais perdas e danos, ressarcimento de benfeitorias, se houver feito, reembolso das custas judiciais e honorários de advogado, inclusive os de sucumbência, ressarcimento dos custos de transação, indenização pelos frutos que foram entregues ao reivindicante.

Caso o evicto tenha agido com má-fé, só terá direito ao preço pago pelo objeto.

Por boa ou má-fé nessa situação devemos observar se o evicto conhecia a reivindicação de terceira pessoa, no caso, o evictor.

A evicção, no entanto, pode ser ressaltada com maior ênfase através de cláusula expressa no contrato, da mesma forma como pode ser reduzida ou até mesmo excluída e é aí nesse ponto, que surge a problemática em boa parte das situações: para que o alienante tenha sua responsabilidade reduzida ou excluída, o adquirente deve ter sabedoria acerca da reivindicação e além disso, também  deve manifestar sua aceitação em relação a assumir os riscos dela.

No entanto se o adquirente (Quem comprou, quem adquiriu) não conhecia a reivindicação ou se ainda assim não optou por assumir os riscos da mesma, é inegável que não haverá exoneração do alienante-vendedor no que concerne ao ressarcimento do valor pago pelo objeto da evicção.

O contrato é a formalização de compromisso e exige muitos cuidados em sua confecção e principalmente na sua interpretação. Não se deve jamais assinar algo sem ler ou ainda com a devida leitura se não há o mínimo ou pelo menos o necessário discernimento das causas e efeitos para ambas partes. Deve ser lido e compreendido, isso sim!

O contrato não pode ser visto apenas como o simples acordo de vontades ou a simples oferta e aceitação, sem riscos ou benefícios e desvantagens e para que haja uma justa interpretação do mesmo, o Princípio da boa-fé deve prevalecer e condições como renúncias, liberalidades devem ser analisadas detalhadamente e cautelosamente, frisando que condições que versem sobre arrependimento, prazos , efeitos devem também estar expressas nos mesmos e que os contratos preliminares  também não devem ser vistos apenas como uma simples fase de negociação.

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Kelly Moura Oliveira Lisita Peres - Opinião Pública

Kelly Lisita Peres, advogada, professora universitária, especialista em Docência Universitária, Direito Penal e Direito Processual Penal.

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