Especial com Kelly Lisita – Contrato Preliminar: breves considerações jurídicas

Contrato pode ser definido como o acordo jurídico celebrado entre partes, que tem o condão de criar, extinguir, modificar direitos e deveres aos moldes da legislação.

Nascem do acordo entre as partes, podendo terminar pela extinção, resolução, resilição, rescisão e sempre partindo-se do pressuposto de cada caso concreto e seus motivos determinantes.

É de muita importância mencionar que as relações obrigacionais são consideradas como uma das fontes das relações contratuais, que podem ser baseadas em compra e venda, doação, venda em consignação, comodato, locação, mútuo dentre outros. Existem várias espécies de contratos e o presente artigo trata do denominado Contrato Preliminar, amparado pelo artigo 462 do Código Civil Brasileiro. A expressão preliminar significa “algo que antecede”.

As pessoas podem estipular compromissos iniciais com a intenção de posteriormente cobrá-los em contrato definitivo, informalmente pode-se dizer que o contrato preliminar tem esse objetivo: é uma forma de resguardar a celebração de um futuro contrato, o definitivo. Muitas pessoas chamam-no de “sinal”, mas acredita-se juridicamente que o “sinal” é dado em contrato preliminar como forma de se garantir o cumprimento do definitivo. Arras é uma outra denominação da expressão “sinal”, prevista no artigo 417 do Código Civil.

Se no contrato tiver sido estipulada a cláusula do arrependimento, as arras terão função apenas indenizatória e valerão como mínimo da obrigação de indenizar, podendo ainda a parte inocente exigir o cumprimento do contrato com perdas e danos.

As obrigações mais comuns são a de dar coisa certa ou incerta e a obrigação de fazer, que praticamente estão em todas as relações contratuais, que abrangem outras tantas obrigações, conforme o objeto e as condições a serem acordadas.

Pois bem o contrato acima citado deve ter os requisitos essenciais de um negócio jurídico tais quais: partes maiores e capazes, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, consenso entre as partes e forma legal. Também é denominado de promessa de contrato, valendo esclarecer que o mesmo não é visto como a fase de puntação para a celebração posterior de outro contrato, mas sim compromisso entre as partes, sob a ótica jurídica.

É um contrato como qualquer outro, que possui suas especificidades e é capaz de gerar direitos e deveres, fazendo lei entre as partes e devendo ser registrado no Cartório competente. Suas partes são chamadas de promitente e promissário e o exemplo mais clássico desse tipo contratual é a promessa de compra e venda, que entrelaça suas partes nos compromissos já estipulados e que serão reforçados com a celebração posterior da compra e venda propriamente dita.

Comum é o fato de que as partes optam por estipular a cláusula do não arrependimento e diante disso, quando concluído o contrato preliminar qualquer de suas partes poderá via judicial exigir seus direitos, como a celebração do contrato definitivo. Caso a pessoa estipulante não der execução ao contrato preliminar, ou seja se não exigir o cumprimento do mesmo, a outra parte poderá pleitear perdas e danos, é a chamada ação indenizatória com fulcro no artigo 186 do Código Civil. Se houver unilateralidade no contrato o credor deverá atentar-se para manifestação com base no prazo previsto no mesmo e caso haja omissão desse prazo, no que foi assinado pelo devedor.

No caso da compra e venda em promessa a parte poderá solicitar a outorga de escritura pública se cumpriu todas as condições que lhe eram inerentes, é o que nomeamos de real aquisição do imóvel ao promitente comprador, que inclusive tem direito real de exigir não somente do promitente vendedor como também de terceiros ou a quem os direitos deste forem cedidos a outorga da escritura acima explanada e se a recusa continuar existindo poderá em juízo ser pleiteada a adjudicação do imóvel.

Já na promessa da compra e venda ocorre a estipulação de transferência do domínio de algum objeto,

que pode ser móvel ou imóvel e em contrapartida deverá haver o pagamento pela transferência e cumprimento de condições acertadas pelas partes.

Pode ser feito o contrato de compra e venda sem a necessidade do preliminar, desde que essa situação seja favorável as duas partes, logo é mister destacar que o primeiro não tem a natureza de acessoriedade, sendo por sua vez contrato principal.

Todos os contratos têm suas especificidades e requerem uma análise minuciosa antes de serem estipulados, inclusive acerca da cláusula do não arrependimento quando fazer-se presente.

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Kelly Moura Oliveira Lisita Peres - Opinião Pública

Kelly Lisita Peres, advogada, professora universitária, especialista em Docência Universitária, Direito Penal e Direito Processual Penal.

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